Rápidas questões a respeito da Locação

Rápidas questões a respeito da Locação, para entender um pouco sobre o assunto:

1 – locação? O que seria?

Seria um contrato onde uma parte, o inquilino (locatário) se compromete a pagar uma um valor, o aluguel, geralmente de forma mensal, para poder utilizar determinado bem imóvel de propriedade do locador (a outra parte).

2 – contrato somente escrito?

A lei permite contrato verbal, e prorrogação tácita (seja o contrato inicial escrito ou não), porem, recomenda-se que seja tudo documentado para evitar futuros problemas.

3 – prazo mínimo/término do prazo/devolução antes do prazo, como fica?

A lei não prevê prazo mínimo, mas, para locações residenciais, estabeleceu restrições para contrato com prazo menor do que 30 (trinta) meses. Em tratando-se de locação residencial podemos observar qualquer prazo, respeitada a outorga uxória (ou caso entenda não superada a questão a outorga/vênia marital também), que seria a autorização do esposo/esposa. Terminado o prazo do contrato, que tiver duração de menos de 30 meses, o mesmo se tornaria por prazo indeterminado (art 47 da lei de locação), caso uma das partes queira rescindi-lo deve comunicar à outra com antecedência mínima de 30 dias.  Se o contrato tiver mais de 30 meses de duração, o contrato terminaria, (embora a lei não julgue necessária recomenda-se o locador comunicar o locatário da finalização do mesmo.), se o locatário continuar no imóvel por mais 30 dias sem oposição do locador, o contrato se presumiria prorrogado. (Art. 46 da lei de locação)

Antes de terminado o prazo o locador, em regra, não poderia reaver o imóvel (com exceções na lei). O locatário devolvendo o imóvel antes do prazo contratual terminar, teria que arcar com multa (caso estipulada em contrato), de forma proporcional ao que ainda falta para término do mesmo.

4 – Deveres do locador:

Exposto no art. 22 da lei de locação:

    Art. 22. O locador é obrigado a:

        I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

        II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

        III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

        IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

        V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

        VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

        VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

        VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

        IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

        X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

        Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

        a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

        b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

        c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

        d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

        e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

        f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

        g) constituição de fundo de reserva.

5  - Deveres do locatário:

Exposto no art. 23 da lei de locação:

 Art. 23. O locatário é obrigado a:
        I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
        II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
        III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
        IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
        V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
        VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
        VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
        VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
        IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
        X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
        XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
        XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
        1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
        a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
        b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
        c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
        d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
        e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
        f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
        g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
        h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
        i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
        2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
        3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

6 – em caso de venda do imóvel na vigência do contrato de locação?

Deve ser notificado o locatário sobre a venda do imóvel e exposto o direito de preferência do locatário na compra do mesmo (havendo meios para suprir o valor venal, inclusive, oferecido por terceiros, podendo acionar a justiça caso esse direito não seja respeitado). Não sendo adquirido pelo locatário, o novo proprietário tem 90 dias para comunicar o locatário da não continuidade do contrato (pode ser continuado tacitamente) – fazer interpretação inversa caso seja o locatário que queira desocupar o imóvel (pois houve resilição unilateral do contrato no momento da venda, se levarmos ao pé-da-letra, e não há contrato especificamente com o novo proprietário).

7 – preciso aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a ação de despejo?

Não precisa. O locador pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Portanto, não há prazo mínimo, ou máximo (observar a prescrição) para tal ação. (exposto no art. 9°, inciso III da Lei 8.245/91).

8 – Penas para inadimplemento do aluguel

Se inadimplente, pode sofrer contra si ação de DESPEJO, que é rápida, simples e eficaz, além de ter que pagar aluguéis atrasados (com juros, multa e correção monetária). Pode haver acordo para parcelamento.

9 - posso sanar a dívida para não ter que sair do imóvel mesmo após o locador ter ingressado com ação de despejo?

Pode. Através da Purgação de mora. Uma faculdade do inquilino pagar o aluguel, apesar da propositura da ação, para evitar seu despejo. Não purgando a mora, teoricamente seria necessário outra ação para receber os valores. (verificar o caso concreto)

10 - Quais tipos de garantia que o locador pode exigir do inquilino? Poderia haver mais alguma garantia?

A lei prevê três tipos de garantia: fiança, caução e seguro-fiança locatícia.

A caução -  a entrega de um bem ou determinada quantia em dinheiro ao locador

A fiança - uma terceira pessoa se obriga a cumprir a obrigação e demais encargos caso o locatário não a cumpra.

O seguro-fiança – seguradora (qualquer) se obriga a pagar ao locador os aluguéis que o locatário não arcar. (o seguro é contratado pelo inquilino em favor do locador).

Somente pode exigir uma das três acima, mais de uma garantia exigida seria crime.

11 – o fiador pode perder sua casa (bem de família) para arcar com a dívida do inquilino?

Em tese sim, pois a lei não consideraria a moradia do fiador como bem-de-família. Se o fiador pagar a dívida ele pode cobrar o que gastou do inquilino.

12 – locador não aparece para receber aluguel.

O inquilino deve procurar um advogado para fazer o depósito em juízo, evitando o despejo, via ação de consignação em pagamento. Necessário testemunhas para provar recusa do recebimento ou sumiço do locador.

13 – pose sempre haver sublocação?

A lei permite a cessão, sublocação e o empréstimo do imóvel. Entretanto necessário autorização (preferência por escrito) do locador para evitar despejo.

14 – quanto a benfeitorias úteis e benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino?

Caso não seja estipulado em contrato, as benfeitorias necessárias realizadas pelo inquilino no imóvel (por ex: instalações elétricas, encanamento, estrutura do teto etc.), caso não causadas por ele, deverão ser reembolsados pelo locador mesmo sem autorização. Já as benfeitorias úteis, para melhora do imóvel (ex: pintura, troca de piso, de telhas etc.), a autorização (por escrito para resguardar melhor) do locador é indispensável para que depois o inquilino peça reembolso, sob pena do locatário poder não receber. Em ambos os casos, se reconhecido o direito de indenização, o locatário não poderá ser retirado do imóvel enquanto não for reembolsado devido ao “direito de retenção por benfeitorias” previsto legalmente.

15 – Precisa-se de novo contrato, na separação de cônjuges, onde o que permanece não consta no contrato de locação.

A obrigação passa para o cônjuge que permanecer, devendo comunicar o locador, não sendo necessário novo contrato como regra geral.

 Essas são apenas algumas questões para adentrar ao assunto e para uma rápida consulta, espero que ajude os leitores. Até mais, e obrigado por nos visitar.